新築の地盤調査はなぜ必要？地盤改良の種類・費用・工事の流れを解説

新築住宅を建てる際、間取りや外観、住宅設備などにこだわる方は多いのではないでしょうか。

しかし、安心して長く暮らせる家を建てるためには、建物そのものだけでなく、建物を支える地盤の状態を確認することも重要です。

地盤の状態によっては、建物の重さを十分に支えられず、住宅が傾いたり、基礎や外壁にひび割れが生じたりする可能性があります。

このような問題を防ぐために行われるのが「地盤調査」です。

また、調査の結果によっては、建物を安定して支えるための「地盤改良」が必要になる場合もあります。

「新築の地盤調査は必ず必要なの？」

「地盤調査では何を調べるの？」

「地盤改良が必要になるのはどんな土地？」

「地盤改良にはどれくらい費用がかかる？」

今回は、岐阜市を中心に新築・リフォームなど住まいづくりをお手伝いしている株式会社フナオカ建装が、地盤調査の必要性や調査方法、地盤改良の種類、費用の目安、工事までの流れについて詳しく解説します。

これから土地探しや新築住宅の計画を始める方は、ぜひ参考にしてください。

1. 新築住宅で地盤調査が重要な理由

住宅は、基礎を通じて建物の重さを地盤に伝えています。

そのため、どれだけ丈夫な建物を設計しても、地盤の状態に適した基礎になっていなければ、建物に問題が生じる可能性があります。

地盤の強さは土地によって異なる

地盤の状態は、土地の成り立ちや土の種類、地下水の状況などによって異なります。

例えば、以前は田んぼだった土地や、盛土が行われた土地などでは、地盤の状態を慎重に確認する必要がある場合があります。

ただし、田んぼだった土地だから必ず軟弱地盤というわけではありません。

また、同じ地域でも、敷地ごとに地盤の状態が異なることがあります。

そのため、周辺の情報だけで判断せず、実際に建物を建てる土地の状態を確認することが大切です。

不同沈下を防ぐため

地盤に関する問題のひとつが「不同沈下（ふどうちんか）」です。

不同沈下とは、建物の下の地盤が均等ではなく、部分的に沈下する現象です。

不同沈下が発生すると、建物が傾いたり、壁や基礎などに不具合が生じたりする可能性があります。

そのため、地盤の状態を把握し、適切な基礎や地盤補強の方法を検討することが重要です。

2. 新築の地盤調査は義務なの？

新築住宅の地盤調査について、「法律で必ず実施しなければならないの？」と疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。

建築基準法では、建物の基礎を地盤の状態に応じて適切に設計することが求められています。

そのため、地盤の状態を確認し、建物を安全に支えられるか判断する必要があります。

ただし、すべての新築住宅について、特定の地盤調査方法を一律に義務付けているわけではありません。

実際の住宅建築では、基礎設計や住宅瑕疵担保責任保険の設計施工基準への対応などのため、地盤調査が広く行われています。

住宅瑕疵担保責任保険との関係

新築住宅では、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分について、原則として10年間の瑕疵担保責任があります。

住宅瑕疵担保履行法では、住宅事業者に対して、その責任を履行するための保険加入または保証金の供託などを求めています。

地盤の状態を適切に把握することは、建物の基礎設計や保険の設計施工基準への対応においても重要です。

なお、地盤保証は住宅瑕疵担保責任保険とは別の制度であり、保証の対象や条件は契約によって異なります。

3. 地盤調査では何を調べる？

地盤調査では、建物を支える地盤の状態を確認します。

主に次のような項目が重要になります。

• 地盤の硬さや支持力
• 軟弱な地層の有無
• 地層の構成や土の種類
• 地盤の沈下に関する可能性
• 建物の基礎に適した地盤かどうか

調査結果は、基礎の設計や地盤改良の必要性を検討するための資料として利用されます。

ただし、一般的な地盤調査だけで、地震時の液状化など、あらゆる地盤リスクを判断できるわけではありません。

土地の条件や建物の計画に応じて、追加の調査が必要になる場合もあります。

4. 地盤調査の代表的な2つの方法

住宅の地盤調査には、いくつかの方法があります。

ここでは、代表的な2つの調査方法を紹介します。

① スクリューウエイト貫入試験（SWS試験）

スクリューウエイト貫入試験は、以前「スウェーデン式サウンディング試験」と呼ばれていた調査方法です。

一般的な木造住宅などで広く利用されています。

先端にスクリュー状の部材を取り付けたロッドを地中へ貫入させ、荷重や回転数などから地盤の状態を調べます。

メリット

• 比較的小規模な設備で調査できる
• 一般的な戸建住宅の敷地でも採用しやすい
• 他の詳細な調査方法と比べて費用を抑えられる場合がある
• 比較的短時間で調査できる

注意点

SWS試験は、地盤の状態を把握するために有効な方法ですが、土の種類を直接採取して確認する試験ではありません。

そのため、地盤の条件によっては、別の調査方法を組み合わせる必要があります。

② ボーリング調査（標準貫入試験）

ボーリング調査は、地面に孔を掘り、地層の状態などを詳しく調べる方法です。

標準貫入試験を組み合わせることで、地盤の硬さを示すN値などを確認できます。

また、土を採取して地層の種類などを調べることもできます。

メリット

• 地層の構成を詳しく確認しやすい
• 土の試料を採取できる
• 地盤の状態に応じた詳細な検討に利用できる

注意点

SWS試験と比べると、設備や作業規模が大きくなる場合があります。

そのため、調査費用や作業期間も異なります。

地盤調査方法の比較

実際に採用する調査方法は、建物の規模や地盤の条件などによって異なります。

5. 地盤調査の結果はどう判断する？

地盤調査が完了すると、調査結果をまとめた報告書が作成されます。

報告書には、地盤の状態を判断するためのさまざまな情報が記載されています。

地盤の硬さを示す数値

地盤調査では、N値や換算N値などの指標が使われることがあります。

一般的には、数値が大きいほど地盤の貫入抵抗が大きいことを示します。

ただし、数値が一定以上であれば必ず安全というわけではありません。

土の種類や地層の厚さ、建物の重さなどによって、必要な地盤性能は異なります。

自沈層の有無

SWS試験では、ロッドが荷重によって回転させなくても沈む「自沈」が確認される場合があります。

自沈層がある場合は、その深さや厚さ、地層の構成などを考慮して、沈下の可能性を検討する必要があります。

地盤改良の必要性

地盤調査の結果をもとに、建物を安全に支えるための基礎や地盤補強の方法を検討します。

地盤の状態によっては、特別な改良を行わずに基礎を施工できる場合もあります。

一方で、地盤改良や杭などによる補強が必要になる場合もあります。

なお、地盤調査の結果だけで、ベタ基礎か布基礎かが単純に決まるわけではありません。

基礎の形式は、地盤条件や建物の構造などを含めて判断します。

6. 地盤改良とは？必要になるケース

地盤改良とは、建物を安定して支えるために、地盤の性質を改善したり、地盤を補強したりする工事です。

地盤調査の結果、計画する建物に対して地盤の支持力や沈下に関する性能が不足すると判断された場合などに検討されます。

ただし、地盤が比較的軟らかいからといって、必ず同じ工法で改良するわけではありません。

軟弱な地層の深さや土質、建物の重さなどによって、適した方法は異なります。

7. 地盤改良の代表的な3つの工法

地盤改良には、さまざまな工法があります。

ここでは、住宅で検討されることの多い代表的な方法を紹介します。

① 表層改良工法

表層改良工法は、地表に近い比較的浅い部分の地盤を改良する方法です。

一般的には、土と固化材を混ぜ合わせるなどして、地盤の強度を高めます。

メリット

• 比較的浅い地盤の改良に適している
• 条件によっては費用を抑えやすい
• 建物の基礎下の地盤を面的に改良できる

注意点

軟弱な地層が深い場合などは、適さないことがあります。

また、地盤の状態や施工条件によって、採用できるかどうかが変わります。

② 柱状改良工法

柱状改良工法は、地中に柱状の改良体をつくり、建物を支える方法です。

一般的には、地盤の土とセメント系固化材などを混ぜ合わせて改良体を形成します。

メリット

• 比較的深い地盤の補強にも対応できる場合がある
• 戸建住宅の地盤補強で採用されることがある
• 地盤条件に応じて改良体の配置などを設計できる

注意点

地盤の土質や地下水の状態などによって、施工方法や改良効果が異なります。

また、将来の建て替えや土地利用の際には、地中に残る改良体の扱いを検討する必要が生じる場合があります。

③ 鋼管杭工法

鋼管杭工法は、鋼製の杭を地中に設置して建物を支える方法です。

地盤条件や設計によって、杭先端の支持力や杭周面の抵抗などを利用します。

メリット

• 深い位置の地盤を利用した支持を検討できる
• 建物や地盤の条件に応じた設計ができる
• 地盤補強の選択肢のひとつになる

注意点

杭の長さや本数、施工条件によって費用が変わります。

また、将来の解体や建て替え時に、杭の撤去や残置について検討が必要になる場合があります。

地盤改良工法の比較

どの工法が適しているかは、地盤調査の結果と建物の設計条件をもとに判断することが大切です。

8. 地盤調査から地盤改良までの流れ

新築住宅では、地盤調査から基礎工事まで、おおむね次のような流れで進められます。

STEP1：建物の配置や計画を検討する

まず、敷地のどこに建物を配置するか、建物の規模や構造をどのようにするかを検討します。

地盤調査では、建物の配置に合わせて調査位置を決めることが一般的です。

STEP2：地盤調査を実施する

専門業者が現地で地盤調査を行います。

調査方法や敷地の条件によって、必要な時間は異なります。

STEP3：調査結果を解析する

調査結果をもとに、地盤の支持力や沈下の可能性などを検討します。

必要に応じて、追加調査が行われる場合もあります。

STEP4：基礎や地盤補強の方法を検討する

地盤の状態に応じて、基礎の形式や地盤改良の必要性を検討します。

地盤改良が必要な場合は、適した工法を選定します。

STEP5：地盤改良工事を行う

地盤改良が必要と判断された場合は、基礎工事の前に改良工事を行います。

工事期間は、採用する工法や敷地条件などによって異なります。

STEP6：基礎工事へ進む

必要な地盤改良が完了したら、施工記録や品質確認などを行い、計画に従って基礎工事へ進みます。

地盤調査は、家づくりの予算や工事計画にも関係するため、適切なタイミングで実施することが大切です。

9. 地盤調査と地盤改良の費用目安

地盤調査や地盤改良の費用は、土地の条件や建物の規模、調査・施工方法などによって異なります。

一般的な戸建住宅での概算目安として、次のような金額が挙げられます。

※金額は一般的な概算例であり、実際の見積金額を保証するものではありません。建物の大きさ、地盤の深さ、施工範囲、重機の搬入条件などによって大きく変動します。

地盤改良費は予算に含めておこう

地盤改良が必要かどうかは、調査結果を確認するまで分からない場合があります。

そのため、新築の予算を考える際には、地盤改良費が発生する可能性も想定しておくことが大切です。

予備費の金額は土地や建物の条件によって異なるため、住宅会社と相談しながら計画しましょう。

10. 土地探しの段階で確認したい地盤のポイント

地盤調査は建物の計画に合わせて行われますが、土地探しの段階でも確認できる情報があります。

① 土地の過去の利用状況

以前は田んぼや池だった土地、盛土が行われた土地などは、土地の成り立ちを確認しておくと参考になります。

ただし、過去の土地利用だけで地盤の良し悪しを判断することはできません。

② 周辺の地形

川の近くや低地などでは、地盤の成り立ちや地下水の状況などを確認することが重要になる場合があります。

③ 地盤に関する公開情報

自治体などが公開している地形・地質情報やハザードマップなども、土地の特徴を知るための参考になります。

ただし、これらの情報は、個別の敷地の地盤調査に代わるものではありません。

④ 周辺住宅の情報

近隣で地盤改良が行われているかどうかも、参考情報になる場合があります。

ただし、隣の土地と同じ地盤とは限らないため、最終的には建築予定地の調査結果をもとに判断する必要があります。

11. 地盤改良で後悔しないための注意点

地盤改良は、建物を安定して支えるための重要な工事です。

工法を選ぶ際には、費用だけでなく、次のような点も確認しておきましょう。

① 地盤調査の結果に合った工法か

地盤改良は、軟弱な地層の深さや土質などによって適した方法が異なります。

そのため、調査結果に基づいて工法を選定することが大切です。

② 将来の建て替えへの影響

地盤改良の工法によっては、地中に改良体や杭などが残ります。

将来、建て替えや土地売却を行う際に、その扱いを検討する必要が生じる場合があります。

ただし、地中に改良体があるからといって、必ず土地の価値が下がるわけではありません。

③ 地盤保証の内容

地盤保証が付く場合は、保証期間や対象となる不具合、免責事項などを確認しましょう。

特に、地震による液状化などが保証対象になるかどうかは、契約内容によって異なります。

④ 工事費用の内訳

地盤改良工事の見積もりでは、工法や施工範囲、改良体・杭の本数、搬入費用などを確認することが大切です。

不明な項目がある場合は、施工会社へ説明を求めましょう。

12. フナオカ建装と考える、安心できる土地と家づくり

新築住宅を建てる際には、間取りや外観、住宅設備など、さまざまなことを決める必要があります。

そのなかでも、建物を支える地盤の状態は、安心して暮らせる住宅づくりに関わる重要な要素です。

株式会社フナオカ建装では、新築やリフォームを検討する際、建物のデザインだけでなく、敷地条件や将来の暮らしやすさまで考えた住まいづくりを大切にしています。

例えば、

「新築の地盤調査はいつ行えばいい？」

「購入予定の土地の地盤が心配」

「地盤改良が必要になるか知りたい」

「地盤改良費を含めた予算を考えたい」

「土地選びから家づくりを相談したい」

といった疑問も、土地の状態や建物の計画によって確認すべき内容は異なります。

家づくりを進める際には、土地の条件を把握し、必要な調査や工事について適切に検討することが大切です。

13. まとめ｜新築の地盤調査は安心できる家づくりの第一歩

新築住宅の地盤調査は、建物を安全に支えられる地盤かどうかを確認するための重要な工程です。

地盤の状態によっては、地盤改良や適切な基礎設計が必要になる場合があります。

また、地盤改良の工法や費用は、土地の状態や建物の条件によって異なります。

後悔しない家づくりのためには、次のポイントを意識しましょう。

• 新築前に地盤の状態を適切に確認する
• 地盤調査の方法と結果を理解する
• 地盤改良の必要性を総合的に判断する
• 地盤改良の工法ごとの特徴を知る
• 地盤改良費が発生する可能性を予算に含める
• 将来の建て替えや土地利用も考慮する
• 地盤保証の内容を確認する

安心して長く暮らせる家づくりは、建物だけでなく、その下にある地盤を知ることから始まります。

新築を検討していて、

「地盤調査や地盤改良について詳しく知りたい」

「土地選びで後悔したくない」

「地盤改良費も含めて家づくりの予算を考えたい」

という方は、ぜひ株式会社フナオカ建装へご相談ください。

土地の条件や建物の計画、将来の暮らしやすさなどを考えながら、ご家族が長く安心して暮らせる住まいづくりをご提案いたします。